房企的至暗时刻,才刚刚开始。
房企退市潮,来了!
蓝光发展摘牌退市了,这毫无疑问是今年房地产行业的第一个重磅炸弹。
(资料图片)
根据公告,蓝光发展的股票已经连续20个交易日收盘价低于1元,上海证券交易所决定终止其股票上市。
重庆努力挽救金科的时候,四川却让蓝光退了市。
这家曾被称为“四川一哥”的地产公司,就此走下神坛。
蓝光是A股第一家退市房企,但应该不是最后一个——从此刻起,房地产行业退市的股票只会越来越多。
5月底,泰禾集团发公告提醒“公司股票存在可能因股价低于面值被终止上市的风险”。
谁敢想也就是在三年前,万科曾经拟斥资24.3亿换取泰禾19.9%的股份;而如今,泰禾的总市值仅余10亿元了。
作为最早一批暴雷的房企,泰禾历经三年积极奔走自救,卖项目、股权融资、降价促销、试图引入万科自救……但截至目前,泰禾尚未形成全面债务重组解决方案。
最终,在黄其森归来180多天,泰禾还是走到了退市的生死边缘。
面临同样命运的还有阳光城。
上周五,阳光城发布了一则公告,公布了公司即将退市的公告。
这个曾经的“世界500强”在之前的二十五个交易日,都是股价跌停的状态。如此长时间的跌停,刷新了地产股的纪录。
如无悬念,阳光城这两天就会收到证监会的正式告知函。虽然有权进行申辩,或者提出书面陈述意见,但是这无法改变现状.......
阳光城退市的背后,还有无数债权人,在焦灼地与阳光城进行债务纠纷。上个月,阳光城披露了目前的债务情况,目前已到期未支付的债务总额,高达647亿元,总负债逼近3000亿。
对应这3000亿元债务,阳光城的总资产也就堪堪2988亿。
目前,A股戴帽房企有11家,分别为*ST宋都、ST粤泰、ST世茂、*ST中天、*ST海投、*ST新联、ST美置、ST泰禾、ST阳光城、*ST嘉凯、*ST泛海。其中*ST蓝光已于6月6日退市。
而A+H股中35家上市民营房企逼近退市,其中7家房企基本锁定退市,将对房地产行业、股东、员工和合作伙伴都带来不良影响。
自2003年开始至2022年,累计共有约159家中国大陆房企选择在沪深或香港上市,其中沪深上市房地产公司约78家,在港上市房地产公司约81家。
之前,在网上看到这样一个言论:未来百分之九十的房企将会消失。
如果预言成真,这159家房企只怕有超过100家都可能在未来几年的时间内退市。
一场席卷整个地产行业的海啸,恐怕要来了。
“小阳春”像极了一次回光返照
今年一季度疫情管控放开以后,楼市是迎来一次“小阳春”的。
从一线到二三线,房地产可谓是量价齐升,成交量迅速反弹,房价也有一定的涨幅。
前两年失业的地产人也大喊着要回归了。
在往期的文章中,我们曾做过一个判断:今年的楼市反弹不能改变总体下行的趋势,最多也就是一个“下跌中继”。
很不幸,这个预判精准命中了。
一季度的反弹哪是什么“小阳春”,分明是一次“回光返照”。
楼市的反弹并没有持续多久,整个市场就开始急转直下。5月中国重点100城新房价格环比转跌,二手房价格环比跌幅扩大。
5月,百城新建住宅均价跌幅为0.01%,同比下跌0.11%,同比跌幅较4月扩大0.04个百分点,环比下跌的城市有54个,较上月增加10个。
二手住宅均价环比下跌0.25%,环比跌幅较4月扩大0.11个百分点;同比下跌1.52%,同比跌幅扩大0.24个百分点,环比下跌的城市有83个,较上月增加7个。
为什么房企一个个在4月、5月开始曝出“退市”的消息?就是因为他们把最后一线希望压在了楼市反弹。结果,那个他们所期望的购房潮,并未到来。
今年5月,TOP100房企单月销售金额为0.55万亿元,环比下降14.1%;销售面积0.3亿平方米,环比降低9.1%。
房子确实卖不动了。
房企的现金来源无非就三个主要途径:一个是销售,一个是银行,另一个是债市。
自2020年以来,金融监管层对房地产行业动了大手术:设定房企三道红线,即:
剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。
设定银行两道红线:房地产贷款占总贷款的比例、个人住房贷款占总贷款的比例,强化预售资金监管、限制房企跨城使用预售款。
此外,各城市也强化了限购、限贷、限价、限售等调控措施,强力挤出房地产行业的泡沫。
所以,在银行层面,房企几乎是借不到什么钱了。
2022年4月29日,上面定调要求“疫情要防住,经济要稳住,安全要保住”。之后,央行、证监会、银保监会平均每五天就组织一场会议。
但是,这并未解决房企的困境,特别是民营房企融资几近枯竭。尤其是已出现流动性危机的头部房企,如富力、佳兆业等,用于保交楼的现金流几乎全部来自销售回款和出售资产。
而债市的情况更惨,现在谁还敢去买房地产的企业债券啊?
中国地产企业的月度融资规模,2021年高达1500亿人民币,2022年下降到1000亿。
到今年,三月份的时候还有600亿,到五月份已经下降到260亿了。仅有2年前的17%的水平。
更要命的是2023年还是房企债务集中到期的一年。
2023年,房地产行业境内债到期规模约1.99万亿元,同比上涨13.3%,预计境内债偿还高峰集中在今年6—8月。
也就是说,房企压力最大的时刻都还没来。
6月以前,7家房企基本锁定退市;6月以后,不知道要退市多少家......
有人忙碌,有人消失
房企的衰颓一直是有迹可循,并且能见微知著的,这点从上海虹桥的人来人往就能探得一二。
虹桥对房企来说,就是打工人心中的北上广。
百强房企的区域总部,有不少都在虹桥。
无论房企从哪里起家,只要到了大虹桥,设立一个华东总部、长三角总部,立马身价地位就不一样了。
到了2020年,在大虹桥,大大小小的房企数量超过了30家!
闽系、苏浙系、川系......一个个能叫得上名号的房企铆足了劲往里扎堆。
然而这一切在2020年发生转变,可谓盛极而衰。
2020年底,融信中国突然抛售总部办公楼的举动,就打响了这几年房企搬离虹桥的第一枪。
随后,旭辉集团、中骏集团宣布卖掉写字楼。
中奥地产、弘阳集团、三巽集团、蓝光发展、祥生集团.....“逃离”虹桥。
“西南王”金科地产全面退租,搬离虹桥。
以房企个体来说,它的繁华从入驻大虹桥开始,从离开大虹桥戛然而止。
而对于房地产行业来说,亦是如此。
或许在这些大大小小的房企决定离开虹桥的那一刻起,房地产就已经开始走上了下坡路。
但这些房企,退市,甚至破产消失,并非是一件坏事。
首先,就拿房企退市来讲:提升退市效率,完善退市制度,能有效抑制市场上的投机行为,同时让资源更集中于优质企业,使A股市场不断走向成熟。很明显是件好事。
对于整个产业的发展而言,房地产经济正在成为过去式,未来必然要产业升级,转型高端制造,消费来拉动经济。
不然上到地方财政和金融体系,下到老百姓都要被房地产拖死。
如今的地产确实很难,大量地产企业破产确实会带来一定的风险和冲击;但真的别救他们了。
这一两年,从恒大到融创这样的全国性的大房企,再到一些地方房企,纷纷爆雷。事情发生这么久了,房企的解决方案,基本都是展期。
展期,就大白话说就是拖着。
如果楼市复苏、融资渠道恢复,债务展期将为开发商赢得时间,随后赚着钱了再还。
可是如果楼市未能复苏,销量未能反弹,那么就会迎来真正的矛盾:投资人就会感到前途未卜,失去耐心,不会再继续展期了。
众所周知,房地产在我国是个低技术、高杠杆行业。
高杠杆,必须要靠高周转来维持。一旦房价持续上涨的预期不再,房子卖不动了,流动性不足了,立马会引起链式反应:
从消费端来说,消费者不信任期房。
从融资端来说,投资者不信任房企发的债和相关理财。
房企现金流只会越来越紧……
所以,对于现在的房企,该爆的雷就让他们爆掉吧,不要再去救了。把有限的资源投入到解决烂尾楼和保交楼问题。
保民生,但不救房企。
如若不然,只能用更高的负债来置换风险,然后给未来5-10年留下更大的隐患。
救市可以改善短期状况,但改变不了趋势,楼市的黄金时代结束几乎是定局。
再说一个真正被热捧的东西会需要救市吗?
当一个市场,真的需要举全国之力来救的时候,最好的方法也许不是把它救活,而是放弃。